אחרי שגייסנו את ההון העצמי וקיבלנו אישור עקרוני מהבנק (חשוב לזכור כי האישור תקף ל-24 ימים), אפשר להתמקד באיתור הנכס שאותו אנו רוצים לרכוש.
לכולנו חשוב שהנכס יתאים לנו מבחינת מחיר, סביבה (חינוך, מרכזי קניות, סביבה פסטורלית) נראות, אבזור וכיוצ"ב.
ברכישת נכס מסחרי או נכס להשקעה, הדגש שלנו יושם על הכלכליות והרווחיות העתידית של הנכס הנרכש.
עם זאת חשוב לזכור שישנם שיקולים חשובים נוספים ושקיימות בדיקות מקדמיות נוספות שהכרחי לבצע לפני שמחליטים להתקשר בחוזה מחייב לרכישת נכס.
בדיקה קניינית
הבדיקה הבסיסית והראשונית היא הפקה של נסח טאבו, שהוא בבחינת תעודת זהות של הנכס.
בנסח הטאבו בודקים האם הדירה רשומה בטאבו? מהי הזכות שיש למוכר בנכס? (חכירה, בעלות וכו'), האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס? ומה חלקו בנכס. בנוסף נגלה בנסח הטאבו שעבודים, משכנתאות הערות אזהרה ועוד. נסח טאבו ניתן להפיק בפשטות באמצעות הזנת גוש חלקה ותת חלקה של הנכס באתר ייעודי.
לעיתים נכסים אינם רשומים בטאבו ואז הרישום עשוי להתנהל ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת שמנהלת את מרשם בעלי הזכויות בבניין/מבנה, עד להשלמת רישום הזכויות בטאבו.
כאשר מדובר בבניין/מבנה שבו מתגוררים מספר דיירים, לרוב הרישום ייעשה במרשם הבתים המשותפים ולכן במקרה כזה נרצה לעיין בתיק הבית המשותף, שם נמצא את תקנון הבית המשותף ואת תשריט הבית המשותף שבאמצעותם נוכל לברר את כל הפרטים החשובים על הדירה.
הבדיקה הקניינית היא בעלת משמעות קריטית, הן לעניין הנתונים המהותיים החשובים שניתן להפיק ביחס לנכס והן לעניין סיכונים שניתן לנטרל באמצעות בדיקה מקצועית. בלעדי הבדיקה הקניינית אנו עשויים ליפול קורבן להונאות ולבעיות משפטיות שעשויות לסכל את העסקה ואף לגרום להפסדים כספיים ניכרים.
בתי המשפט דנו לא פעם במקרים שבהם נכס נמכר תחילה לצד א' ולאחר מכן לצד ב' שלא וידא כראוי את הרישום הקנייני בנכס ונותר בסופו של יום בלי הנכס ובלי הכסף ששילם. וכן במקרים שבהם הוטלו על נכס שעבודים לפני שנחתם הסכם הרכישה והרוכש גילה אודותם רק לאחר ששילם למוכר מקדמה.
מלבד הפקת נסח טאבו, קיימות בדיקות משפטיות נוספות שיש לבצע לפני שמתקשרים בהסכם מחייב והתייעצות עם עורך דין מקרקעין בשלבי המו"מ הינה קריטית על מנת למזער ככל הניתן את החשיפה לסיכונים השונים הכרוכים בעסקת מקרקעין.
בדיקות משפטיות נוספות
כאשר הדירה שאנו רוצים לרכוש מושכרת לצד ג', חשוב שנוודא שבין המוכר לבין השוכר נחתם הסכם שכירות אפקטיבי שמאפשר את העברת הזכויות אליכם בתור הבעלים החדשים של הנכס ובנוסף לוודא שבידי המוכר (המשכיר) בטחונות ממשיים שיאפשרו לכם להתמודד עם השוכר במקרה שהנ"ל יחליט להפר את הסכם השכירות לאחר שהעסקה תושלם והנכס יעבור לבעלותכם.
בדיקה הנדסית ותכנונית
לפני שחותמים על הסכם מחייב לרכישת נכס, עלינו להפיק את כל הנתונים הנוגעים למצבה הפיזי של הדירה ומצבה התכנוני.
בדיקה הנדסית – בעין בלתי מקצועית ניתן לחשוב לעתים כי מצבה של הדירה מעולה וכי אין בה ליקויים כלל ואולם, כאשר מגיע לדירה איש מקצוע מטעמכם, כגון שמאי, מהנדס בניין וכיוצ"ב, אז מתגלים ליקויים שלא יכולנו לגלות אלמלא הבדיקה המקצועית.
בבדיקה זו ניתן גם לגלות אם בנכס קיימות חריגות בנייה והאם ניתן להשיב את המצב לקדמותו, שאלות שהתשובה להן עשויה להשפיע למשל על גובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן להעמיד לרשותכם כפי שפירטנו במאמרנו מקורות מימון לרכישת דירה – הון עצמי ומשכנתא.
בדיקה תכנונית – דמו לעצמכם מצב שבו רכשתם "דירה" בשכונת מגורים מטופחת ולאחר ששילמתם את מלוא התמורה גיליתם הדירה רשומה במחלקת ההנדסה העירונית בתור "קיוסק". לא מדובר בסיפורי בדים אלא בסיפור אמיתי באחת משכונותיה הישנות של עיר מרכזית.
במסגרת הבדיקה התכנונית, נוודא שלנכס יש טופס 4 והיתר בניה ושהנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה. בהיתר נבדוק האם מצבה הפיזי של הדירה תואם את תשריט היתר הבניה או שמא קיימות חריגות בנייה או סטיות מההיתר ולחילופין סטיה מתוכנית בניין עיר ובנוסף נוודא שהייעוד של הנכס על פי ההיתר תואם את השימוש בפועל (ראה לעיל דוגמת הקיוסק). כמו כן נוודא האם לנכס קיימות זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו ולחילופין נוצלו במלואן או אף מעבר למותר.
חשוב לדעת כי בנקים למשכנתאות עשויים לסרב לתת משכנתא לנכס שיש בו חריגות בניה ולכל הפחות עשויים להעמיד מימון בסכום נמוך מזה שדרוש לכם לצורך רכישת הדירה והדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הסירוב של הבנק ניתן לאחר שכבר חתמתם על חוזה מחייב, שאז, תהיו חשופים לתביעות מצד המוכר שיעמוד על קיום ההסכם למרות שאין באפשרותכם לשלם את מלוא התמורה.
לבעיה זו, כמו גם לבעיות אחרות שעלולות להיגרם לפני ותוך-כדי עסקת מקרקעין, יש פתרונות וניתן להימנע מכך באמצעות ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין שבקיא בתחום.