בין הנושאים המורכבים בעולם המשפט מצויים דיני המיסים באופן כללי ובאופן ספציפי תחום המיסוי במקרקעין.
במאמר זה ננסה לעשות קצת סדר במונחים במקרה של רכישה ומכירה של דירה ונדגיש כי קיימת חשיבות רבה לתכנון מס ולהתייעצות עם עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט.
מס רכישה:
מס שמשלם רוכש של דירה לרשות המיסים.
המס נגזר כאחוז מסוים ממחיר הדירה הנרכשת בהתאם למדרגות שנקבעו בחוק כאשר הסכומים משתנים מדי שנה בהתאם לשיעור עליית המדד.
כך למשל, כאשר הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪, הרוכש לא ישלם מס.
- על חלק השווי שבין – 1,978,745 ₪ לבין – 2,347,040 ₪ ישלם הרוכש 3.5%.
- על החלק השווי שבין 2,347,040 ₪ לבין – 6,055,070 ₪ ישלם הרוכש 5%.
קיימות מדרגות נוספות בסכומים גבוהים יותר וניתן לעיין בהם באתר של רשות המיסים.
(בהתאם למדד שהתפרסם השנה ביום 15.1.2024)
כאשר הדירה הנרכשת היא דירה נוספת על זו שבבעלות הרוכש, עד לשווי דירה בסך של 6,055,070 ₪ ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 8% משווי הדירה הנרכשת ומעל סכום זה ישלם 10%.
במקרים מסוימים מגיע לרוכש פטור או הקלה מתשלום מס הרכישה (כגון אנשים עם מוגבלויות, אוכלוסיות מסוימות, מי שמחזיק חלק מדירה בהתאם למגבלות החוק).
מס שבח
מס שמשלם מוכר של דירה לרשות המיסים בגין הרווח שהוא מפיק מהמכירה.
כלומר, סכום המכירה פחות סכום הרכישה. לדוגמא – מי שרכש דירה בסך של -1,000,000 ₪ ומכר אותה בסך של 2,000,000 ₪, יידרש לשלם מס שבח על הרווח שעומד על 1,000,000 ₪. החישוב יהיה בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס,
כמובן שבפועל החישוב מורכב ותלוי במספר רב של משתנים שישפיעו על התוצאה.
כך למשל, אם בדוגמא שלעיל, הדירה עומדת בתנאים הקבועים בחוק שמגדירים אותה כ-"דירת מגורים מזכה", זוהי דירתו היחידה והיא בבעלותו למעלה מ-18 חודשים, המוכר יהיה זכאי פטור ממס למרות ש-"הרוויח" מיליון שקלים מהמכירה.
אם נמשיך עם הדוגמא הנ"ל, במקרה שזוהי אינה דירתכם היחידה אך היא נרכשה לפני שנת 2014, ניתן למכור אותה באמצעות חישוב מס מוטב (מס שבח לינארי).
בתמצית נאמר שהתחשיב הנ"ל מאפשר לנכות את כל שנות ה-"רווח" שקדמו לשנת 2014 ולשלם מס שבח רק על השנים שלאחר שנת 2014 (הנחה משמעותית במקרים של דירה שרכשנו לפני שנים רבות).
היטל השבחה
אנשים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה. בתמצית נאמר כי היטל השבחה משולם לרשות המקומית והוא נגזר מעליית שווי הדירה כתוצאה מתוכניות בניין עיר שאושרו על ידי הרשות המקומית אשר מגדילות את אפשרויות הניצול והמימוש של הנכס הנמכר.
לדוגמא, נניח ורכשנו בית צמוד קרקע בשנת 2020 בגודל 100 מ"ר אשר בנוי על מגרש בגודל 300 מ"ר ונניח שבשנת 2022 אישרה הרשות המקומית תכנית בניין עיר שמגדילה את זכויות הבנייה בשכונה שבה בנוי בית המגורים.
אם לפני שאושרה התוכנית ניתן היה לבנות במגרש בית מגורים אחד בלבד בגודל 100 מ"ר וכעת לאחר אישור התוכנית ניתן לבנות 3 בתי מגורים בגודל 80 מ"ר כל אחד (כלומר שילוש מספר הבתים שניתן לבנות על המגרש), הרי שבמצב כזה הועדה המקומית תיעזר בשמאי מקרקעין מטעמה שיעריך את עליית השווי של הנכס והמס שיוטל בגין עליית השווי יעמוד על 50% מההשבחה.
גם כאן קיימים מקרים שבהם יינתן פטור מהיטל השבחה (בניית ממ"ד למשל) וקיימת חשיבות למעורבותו של עו"ד מטעמכם אשר בקיא בעסקאות מקרקעין ובחיובי היטל השבחה.
תכנון מס והיערכות מוקדמת לסוגיית המיסוי בעסקה
עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין יסייע לכם בתכנון מס יעיל על מנת לצמצם חבויות במס ולצפות השלכות מס אפשריות על מכירה ורכישה של נכסים. בנוסף ייעוץ משפטי בשלבים המוקדמים של המו"מ ואף קודם לכן, עשויים להוביל לכך שתוכלו ליהנות מהפטורים השונים על פי הקריטריונים שנקבעו בחוק.
לקבלת ייעוץ משפטי פנו ל- אלירן חזן, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 054-3070706 או במייל eliranh.law@gmail.com