מה הם הסכמי תמ"א 38?
מהיכן נובע הצורך בחיזוק מבנים במדינת ישראל?
אחת למאה שנה פוקדת את מדינת ישראל רעידת אדמה הרסנית.
האחרונה הייתה בשנת 1927 והיא פגעה בעיקר בצפת, רמלה, לוד ושכם. לפניה הייתה רעידת אדמה קשה בשנת 1837 שהחריבה את צפת. מומחים רבים סבורים שרעידת אדמה בישראל היא עניין של זמן.
מסיבה זו נקבע בשנת 1975 תקן ישראלי (ת"י 413) לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה שנכנס לתוקף רק בשנת 1980 ולכן על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו עד לשנת 1980 אינם עומדים בתקן והדבר העלה את החשש שרעידת אדמה חזקה בישראל עשויה להוביל להתמוטטות מבנים ולנפגעים רבים.
בנוסף, אחת לכמה שנים פורצת בישראל מלחמה או סבב לחימה שבמסגרתו העורף הישראלי סופג פגיעות של רקטות וטילים כאשר האירוע הראשון ששינה כאן את התפיסה לגבי הצורך במיגון מבנים ובבניית ממדי"ם אירע במלחמת המפרץ בשנת 1991, אז נורו מעיראק לישראל 39 טילים כבדים.
המדינה הבינה שאין באפשרותה לחזק ולמגן בעצמה את כל המבנים בישראל והפתרון לבעיה שנוצרה הוטל לפתחם של הקבלנים, שקיבלו תמריצים כלכליים שונים כגון זכויות בנייה מוגדלות וקיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בניה.
מה זה פרויקט תמ"א 38?
פרויקט תמ"א 38 מתאפשר בעקבות מפגש של אינטרסים – של הקבלן ושל הדיירים.
האינטרס של הדיירים לשדרג ולמגן את הדירה ואת בניין שבו הם גרים, למשל באמצעות אחד או יותר מהשדרוגים שלהלן:
- הגדלת שטח הדירה.
- תוספת ממ"ד (חובה).
- תוספת מרפסת.
- מעלית.
- שיפור חזותי של מראה הבניין.
- וכיוצ"ב שדרוגים ותוספות
מן הצד השני, לקבלן יש אינטרס לבצע את העבודות עבור הדיירים ולקבל בתמורה עד 2 קומות חדשות על גג הבניין ו/או הרחבת שטחי הקומות ו/או הקמת אגף נוסף וכיוצ"ב זכויות בנייה שהקבלן יוכל לעשות בהן שימוש ולהפיק מהן רווחים.
איך מתנהל התהליך של תמ"א 38?
במרבית המקרים יזמים פונים לבעלי דירות שבתיהם באזורי ביקוש שבהם הכדאיות הכלכלית גבוהה יותר וכך קידום הפרויקט משתלם ליזמים/קבלנים.
הכלל הוא שבעלי הדירות לא יישאו בתשלום כלשהו ובכלל זה לא ישלמו אגרות והיטלי בניה, מס שבח ומס רכישה, מע"מ, כל עלויות הבנייה, תיקון הרישום בטאבו, שכר יועצים, ביטוח ושיפוי צדדי ג'.
אחרי שמושג הרוב הדרוש על פי החוק, שמשתנה בהתאם לסוג התוכנית, הקבלן מגיש את תוכניות למוסדות התכנון והבנייה כאשר עומדות בפניו 2 אפשרויות:
תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי;
במסלול חיזוק ועיבוי הקבלן לא הורס את הבניין, אלא מבצע עבודות חיזוק לבניין ובהתאם להחלטת מוסדות התכנון והבנייה מוסיף לבניין הקיים את תוספת הבנייה שאושרה לו (כגון 2 קומות על הגג וכו'). הרוב הדרוש לתמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי הוא מעל 66% מהדיירים בבניין.
תמ"א 38/2 – הריסה;
במסלול הריסה הקבלן הורס לחלוטין את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש, גדול ורחב יותר מהבניין הישן והדיירים מקבלים דירות חדשות לחלוטין בהתאם למה שהקבלן התחייב כלפיהם בהסכם.
הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 הריסה הוא 80% מהדיירים בבניין.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2 הריסה?
שימו לב – המונח השגור כיום בפי כל הוא "פינוי בינוי". אמנם גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38/2 הורסים את הבניין עד היסוד, אך עדיין מדובר בשני מסלולים שונים לחלוטין.
פרויקט פינוי בינוי דורש הגשה של תוכנית בניין עיר חדשה והוא כולל בדרך כלל מתחם שלם של בניינים שעתידים להיהרס ובמקומם תוקם שכונה חדשה ואילו תמ"א 38/2 מתייחסת לבניין אחד בלבד.
תמ"א 38/2 הריסה הוא מסלול פשוט וקצר יותר משמעותית ממסלול של פינוי בינוי.
האם אני רשאי לא לחתום לקבלן בתמ"א 38?
כמובן שלא ניתן להכריח איש לחתום על מסמך כלשהו או לעשות דבר נגד רצונו.
יחד עם זאת, במקרים שבהם מושג הרוב המינימלי הדרוש לקידום הפרויקט (66% בתמ"א חיזוק ו-80% בתמ"א הריסה), ייתכן ועדיין ניתן יהיה להוציא אל הפועל את הפרויקט גם אם חלק מהדיירים מסרבים.
חשוב לדעת כי הסיבה לסירוב והקביעה השיפוטית האם הסירוב היה מוצדק, היא זו שתקבע אם הפרויקט ייצא אל הפועל חרף ההתנגדות או שמא יבוטל.
ישנו מגוון רחב של סיבות שגורם לדיירים לסרב לחתום על תמ"א 38 כגון: טענות לתמורה לא מספקת, התנגדות ליזם, חשש ממעבר דירה (קשישים), סכסוך שכנים ועוד ועוד.
ברוב המקריםבית המשפט/ רשם הבתים המשותפים הוא שיכריע האם הסירוב סביר או שאינו סביר ואם ייקבע שהסירוב אינו סביר הדייר יוכרז כ-"דייר סרבן".
במקרה כזה, בית המשפט יהיה רשאי:
- לקבוע שהדייר הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות (כלומר ישלם פיצוי בגובה הנזק שהגרם בגין כך שהפרויקט לא יצא לפועל.
- להוציא צו שמורה על פינוי הדייר הסרבן מהדירה.
- למנות עו"ד או רו"ח שיהיה מוסמך להתקשר בעסקת התמ"א בשם הדייר הסרבן.
עד מתי ניתן להוציא אל הפועל פרויקטים של תמ"א 38 ומה יקרה שהתוכנית תסתיים?
בשנת 2019 החליט הגוף האחראי על מוסדות התכנון והבנייה (המועצה הארצית) שהחל משנת 2022 לא ניתן יהיה לקדם עוד פרויקטים של תמ"א 38 אך יחד עם זאת ניתנו לוועדות לתכנון ובניה בערים השונות להחליט (ולהודיע על כך) אם הן מאריכות את תוקף התוכנית ומאפשרות לקדם פרויקטים נוספים של תמ"א 38 עד שתושלם חקיקה של חלופה לתוכנית. 17 רשויות ברחבי הארץ הודיעו שהן מבקשות להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בתחומן.
בימים אלו מקודמות ברחבי הארץ תוכנית חלופיות בהשראת "חלופת שקד" שהיא למעשה תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה.
חלופת שקד נועדה לתת מענה לשלל הקשיים שיצרה תמ"א 38 מבחינות רבות ובין היתר נקבע שהתוכנית תפסיק להתמקד בבניין הבודד אלא תיתן מענה גם לסביבת הבניין ולתשתיות הסובבות אותו וכן נקבעו תמריצים משמעותיים יותר ליזמים.
אם הבניין שלכם מועמד לפרויקט של תמ"א 38 או לפרויקט דומה ואם פנו אליכם יזמים ו/או קבלנים, חשוב מאוד שתכירו את המצב המשפטי החל כיום ואת החלופות והאפשרויות העומדות בפניכם ולשם כך מומלץ להתייעץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.