מימון ומשכנתא

מקורות מימון לרכישת דירה -הון עצמי ומשכנתא.

השלב הראשון בכל עסקת מקרקעין:

הון עצמי ומימון לרכישת דירה

אחד השלבים החשובים והראשונים ברכישה של נכס הוא שלב גיוס הכספים הדרושים לרכישתו. בין אם מדובר בבית חלומות ובין אם מדובר בדירה להשקעה, רכישה של נכס בישראל כרוכה בגיוס "הון עצמי" שלרוב יגיע מחסכונות, ירושה, עזרה מההורים, קרן השתלמות וכו'

במקרים בהם ההון העצמי אינו מספיק לרכישת הנכס (כפי שקורה לרוב), תידרשו לממן חלק מהרכישה באמצעות מקורות מימון חיצוניים. רוב האנשים פונים לבנק למשכנתאות ומבקשים הלוואת "משכנתא", שהיא הלוואה בסכום גבוה שנפרסת לתקופה מאוד ארוכה בתנאים נוחים יותר מהלוואה רגילה. (ריביות נמוכות, החזר חודשי נמוך, פריסת למספר רב של תשלומים וכו')

בנק ישראל מכתיב לבנקים את אחוז ההלוואה שהם יהיו רשאים לתת בהתאם לכללים שלהלן:

• דירה ראשונה – שיעור המימון המקסימלי שהבנק רשאי להעניק הוא 75% משווי הדירה.
• בהחלפת דירה קיימת – 70% משווי הדירה.
• ברכישת דירה נוספת להשקעה – 50% משווי הדירה.
• דירה במחיר למשתכן – יכול גם להגיע ל- 90% משווי הדירה.

סיימנו עם ההקדמה, כעת נעבור לשלב הראשון שבלעדיו לא ניתן להתקדם ליתר השלבים. מדובר בשלב קבלת האישור העקרוני למשכנתא מהבנק.

מה זה אישור עקרוני?

אישור עקרוני לנטילת משכנתא הוא למעשה הבעת הסכמה עקרונית של הבנק לתת לכם משכנתא לרכישת נכס על בסיס נתונים ראשוניים שאתם מציגים לבנק.

אישור עקרוני ניתן להפיק באמצעות המוקד הטלפוני של הבנק או בסניפים וניתן

הבנק יבקש לדעת באמצעות שאלונים מהי ההכנסה (הקבועה) הפנויה שלכם בניכוי ההוצאות הקבועות ויוודא שהיא אינה פוחתת מ- 50% וזו האינדיקציה של הבנק לכך שבאפשרותכם לעמוד בהחזר המשכנתא הן בשגרה והן במצבי חוסר ודאות (כגון פיטורין וכיוצ"ב).

באישור העקרוני יפורטו בין היתר סכום המשכנתא, תקופת המשכנתא, שיעור הריבית וסכום ההחזר החודשי. האישור העקרוני מאפשר לכם להעריך מראש את הסכום המלא העומד לרשותכם לצורך רכישת הנכס.

האישור העקרוני תקף לזמן מוגבל (24 ימים נכון להיום), מותנה באימות הנתונים וההצהרות שמסרתם לבנק וכפוף למסירת מסמכים ובטחונות שייקבעו על ידי הבנק.

סכום המשכנתא באישור העקרוני

האם סכום המשכנתא באישור העקרוני מכסה את כל ההוצאות הכרוכות ברכישת הדירה?

צירוף של ההון העצמי ושל המשכנתא אמור להסתכם לשווי הדירה שאתם רוצים לרכוש אך הוא אין הדבר אומר שהוא מכסה את ההוצאות הנוספות הכרוכות ברכישת הדירה.

הוצאות כגון:

• מס רכישה.
• מס שבח (במקרה של מכירת דירה שקודמת לרכישה)
• שכ"ט נותני שירותים (עו"ד, מתווך, שמאי וכיוצ"ב).
• עלויות מעבר דירה.
• ריהוט הדירה הנרכשת.
• שיפוץ.

על מנת להמחיש את הפער שבין סכום הדירה הנרכשת לבין ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה ניקח לדוגמא רכישה של דירה ראשונה שעלותה 1,000,000 ₪ (מיליון ₪). גובה המשכנתא ייגזר משווי הדירה כאמור בפירוט שלעיל והוא יסתכם בסך של 750,000 ₪ בלבד. לפיכך, כל הוצאה נוספת מעבר לסך של 1,000,000 ₪ תמומן ממקורות עצמיים שלכם מכספי המשכנתא.

חשוב לדעת כי הסכם לרכישת דירה אינו תלוי בקבלת או אי קבלת משכנתא ולכן חתימה על חוזה לפני שמקבלים אישור עקרוני עשויה להעמיד אתכם בסיכון משמעותי. אם למשל הבנק לא יאשר לכם את המשכנתא אחרי שחתמתם על החוזה, אתם תהיו חשופים להפרת הסכם ואז תידרשו לשלם למוכר פיצוי כספי גבוה.

שימו לב – האישור של הבנק תלוי בהערכת שמאי מטעם הבנק את שווי הנכס

אחרי שעברנו את כל השלבים שתוארו לעיל, הבנק עומד מאחורינו, חתמנו על ההסכם לרכישת הדירה ואפילו שילמנו את כל ההון העצמי למוכר, עדיין קיימת אפשרות שהבנק ייתן לנו הלוואה חלקית שלא תספיק לנו לרכישה של הנכס.

חשוב לזכור שהבנק למשכנתאות לא מתחייב בשום שלב להלוות לכם את הסכום המלא הדרוש לכם לצורך רכישת הנכס הספציפי שבכוונתכם לרכוש (גם אם כבר חתמתם על חוזה רכישה).

האישור הסופי והסכום הסופי של המשכנתא תלויים בשמאי מטעם הבנק שיגיע לנכס רק לאחר שחתמתם על הסכם מחייב לרכישת הנכס. השמאי יוודא שאין מניעות לאישור המשכנתא ויעריך את שווי הנכס. לפי קביעת השמאי הבנק יחליט מהו הסכום שהוא מוכן להלוות לכם.

אם נשתמש שוב בדוגמא שלעיל, נניח שחתמנו על חוזה לרכישת דירה ראשונה ב-1,000,000 ₪ ושילמנו 250,000 ₪ הון עצמי. אם השמאי יעריך את הנכס בשווי מופחת, נניח בסך של 900,000 ₪ (למשל בשל חריגות בניה), הרי שהבנק יסכים לתת הלוואה בסך של 675,000 ₪ בלבד ואת היתרה החסרה בסך 75,000 ₪ תידרשו לשלם למוכר ממקורות עצמיים.

לבעיה זו, כמו גם לבעיות אחרות שעשויות להיגרם לפני ותוך כדי עסקת מקרקעין יש פתרונות וניתן להימנע מכך באמצעות ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין שבקיא בתחום.

רצוי שהליווי המשפטי יחל כבר בשלבים המוקדמים של העסקה הואיל והדבר עשוי לצמצם משמעותית סיכונים מהסוג שתואר לעיל.