אלו תנאים צריכים להתקיים כדי שחוזה יהפוך לחוזה שמחייב את הצדדים?
לשם כריתתו של חוזה (כל חוזה), נדרש צד אחד שיציע הצעה ובנוסף נדרש צד שני שיסכים לתנאי ההצעה וזהו הקיבול של ההצעה ובתמצית, כדי שחוזה יחייב את הצדדים, צריך הצעה וקיבול.
דוגמא להצעה וקיבול: מוצר עומד על מדף בסופר, זוהי ההצעה. התשלום על המוצר בקופה זהו הקיבול.
להצעה ולקיבול דרוש דבר מה נוסף והוא המסוימות. כלומר, ההצעה צריכה להיות ברורה, שניתן להבין ממנה מה בדיוק מציעים, כך שמי שמקבל את ההצעה מבין בדיוק מה הוצע לו ולמעשה רק במצב כזה שהכל ברור נוכל לומר ששני הצדדים הסכימו על הפרטים המהותיים וההכרחיים של העסקה.
הצעה וקיבול שעומדים בתנאי המסוימות יולידו מושג נוסף שהוא – גמירות דעת של הצדדים, שהיא הבעה של רצונם של הצדדים להתקשר בעסקה.
קיומם של כל התנאים האמורים לעיל מעידים על כך שנכרת בין הצדדים הסכם מחייב.
נציין כי לעיתים, גם כאשר חלק מהתנאים לא מתקיימים, בית המשפט יכול להשלים את החסר, כאשר הדבר אפשרי.
מהו חוזה רגיל?
על פי הדין, חוזה מחייב בין שני צדדים יכול להיות מוסכם בעל פה או בכל דרך אחרת שמעידה על כך שהתקיימו התנאים שפירטנו לעיל, אפילו אם הצדדים לא חתמו על שום מסמך.
כלומר, כדי ליצור הסכם שמחייב את הצדדים, די בכך שמצד אחד תתחייבו לבצע פעולה מסוימת או למכור מוצר מסוים או לספק שירות במחיר כלשהו (שרז יש לנו הצעה) ודי בכך שמהצד השני יודיע הניצע (מי שקיבל את ההצעה) כי הוא מסכים לתנאי העסקה (קיבול).
במקרה כזה, אם נוכיח שהתקיימו כל התנאים הנ"ל (בכתב או בעל פה), ניתן יהיה לאכוף את ההסכם שנכרת (אף אם לא נחתם) בבית המשפט ובית המשפט אף יוכל להשלים פרטים חסרים אם הדבר יוביל לכך שהעסקה תצא לפועל.
על פי ההלכה הרווחת כיום, בית המשפט ישלים את הפרטים כפי שלדעתו הצדדים התכוונו שהעסקה תצא אל הפועל (כלומר, לא בהכרח לפי מה שנרשם או נאמר בדיוק אלא לפי מה שבית המשפט יחשוב שהצדדים התכוונו באמת).
חוזה במקרקעין שונה מחוזה רגיל
כדי ליצור הסכם מחייב בעסקת מקרקעין, הדין מחייב שיהיה מסמך כתוב וזאת בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין שקובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
כלומר, צדדים שהגיעו בעל פה להסכמות מאוד מדויקות לגבי מכירה של נכס מקרקעין ואפילו לחצו יד בנוכחות עדים (כלומר, קיימו את כל התנאים שפירטנו בתחילת המאמר), ברוב המקרים לא יהיו קשורים אחד לשני בהסכם מחייב כל עוד ההסכמות לא עלו על הכתב.
דוגמא שממחישה את החשיבות שבקיומו של מסמך כתוב בכל עסקת מקרקעין:
בבית המשפט לענייני משפחה נדון תיק שהגיע עד לבית המשפט העליון ב-בע"מ 1270/23 שם נקבעה לאחרונה הלכה שחלקים ממנה רלוונטיים לענייננו.
מדובר בפסק דין מורכב וסבוך, אך בשורה התחתונה בית המשפט העליון קבע שלמרות שהתקיימו כל התנאים המשפטיים שמצדיקים הכרה בהסכם בעל פה בין בני הזוג על סמך ההתנהגות שלהם – בן הזוג העביר לבת הזוג סכומי עתק בסך 350,000 ש"ח על בסיס הסכם בעל פה שלטענתו נכרת בין הצדדים – בהיעדר מסמך לא מתקיים הסכם בעל תוקף משפטי שמכוחו רכש בן הזוג זכויות בדירת בת הזוג.
סיכום, מסקנות והמלצות
בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם כי בהיעדר מסמך בכתב, לא ניתן להכיר בהסכם מכר מחייב ביחס למקרקעין ובמאמר זה הובאה דוגמא נוספת ועדכנית לכך שהלכה זו שרירה וקיימת גם עתה.
בהליך המשפטי שהובא לעיל, בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי סברו שהתקיימו הנסיבות שמצדיקות התגברות על דרישת הכתב בשל מצב משפטי מורכב.
למרות זאת, בית המשפט העליון הוכיח פעם נוספת כי מסמך כתוב בעסקת מקרקעין הוא תנאי שלא ניתן להתגבר עליו.
לסיכום האמור לעיל נאמר כי בלי מסמך כתוב שום עסקת מקרקעין לא תוכל לצאת אל הפועל ובית המשפט יקבע ב-99.9% מהמקרים כי העסקה אינה בתוקף.
לפיכך, כאשר אנו רוצים לעשות עסקה במקרקעין, בין אם במכירה ובין אם בקנייה, נזכור תמיד שהעסקה חייבת לעלות על הכתב ולהיחתם על ידי שני הצדדים.
יש לשים לב לכך שחוק המקרקעין אינו מדבר על חתימה דווקא אלא על עצם קיומו של מסמך בכתב שבמסגרתו רשמו הצדדים את ההסכמות אליהם הגיעו.
לכן, בתי המשפט קבעו לא פעם כי אם הצדדים ניהלו מו"מ וגיבשו טיוטה סופית בכתב, גם אם לא זו נחתמה, הרי שהדבר יחשב כהסכם מחייב.