רכישת דירה מקבלן – הגנות ובטחונות מפני ליקויים בדירה

במאמרנו הקודם סקרנו את הביטחונות העומדים לרשות רוכשי דירה מקבלן מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה – 1974.

במאמר זה נבחן את ההגנות הנוספות המוקנות למי שרוכש דירה מקבלן מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").

החוק הראשון נועד להבטיח שהרוכש יקבל את הדירה ושכספי הרכישה יהיו מוגנים ואילו החוק השני נועד לתת לרוכש הדירה הגנות מפני לאי התאמות בדירה (ליקויים) במועדים של תקופת בדק ותקופת אחריות.

תחילה נעשה קצת סדר במונחים החשובים מבחינתנו כרוכשי דירות:

אי התאמה

חוק המוכר קובע כי אי התאמה משמעותה שהקבלן לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם למשל:

• הדירה או כל דבר שבה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
• בתקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה.
• בתקופת האחריות התגלתה אי התאמה והוכח שמקורה בתכנון בעבודה או בחומרים.
• בתוך תקופה של 20 שנים מיום מסירת הדירה התגלתה אי התאמה יסודית.
• בחלוף למעלה מ-20 שנה התגלתה אי התאמה יסודית שהוכח כי מקורה בתכנון בעבודה או בחומרים.
• לא נמסרו לרוכש הוראות תחזוקה ושימוש.

להשלמת התמונה נוסיף כי כאשר חותמים על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן, הקבלן מחויב לצרף לחוזה המכר את המפרט ואת הוראות התחזוקה והשימוש של הדירה הנרכשת והמפרט צריך לכלול את כל הפריטים והמתקנים שהקבלן מתחייב לספק עם הדירה.

תקופת בדק

תקופת הבדק נוגעת לאחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה שתחילתה במועד העמדת הדירה לרשות הרוכש והיא אורכת בין שנה ל-7 שנים כאשר לכל אחד מרכיבי הדירה תקופת בדק שונה כפי שנפרט להלן:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
• כשל (לרבות נזילות) במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

קיים גם רכיב סל הקובע כי כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית תקופת הבדק לגביה תעמוד על שנה אחת.

שימו לב – לעיתים קרובות רוכשי דירה סבורים כי הקבלן אחראי לליקויים לתקופות קצרות יותר ממה שהחוק קובע וכך גם הוטבע המושג "שנת בדק". בפועל, הקבלן אחראי על מה שבנה בהתאם ללוח הזמנים המפורט בחוק ולכן חשוב להכיר את תקופות האחריות ולדעת לעמוד על זכויותיכם מול הקבלן.

תקופת האחריות

תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

חוק המכר קובע כי אם התגלתה אי התאמה כאמור לעיל בתוך תקופת האחריות והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים ייחשב הקבלן כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה.

איחור במסירה

חוק המכר קובע לוח זמנים ברור לגבי איחורים במסירת דירות לרוכשי דירות והמועדים משתנים מעת לעת בחקיקה.

נכון להיום, בהתאם לתיקוני החקיקה האחרונים (2022-2023), חוק המכר קובע כי אם הקבלן מאחר במסירת הדירה בחודש ימים מהמועד שנקבע למסירת הדירה בחוזה (המועד החוזי), יהיה זכאי הרוכש לפיצוי ללא הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה של הדירה הנרכשת. בהתאם ללוח הזמנים שלהלן:

• מסוף החודש הראשון לאיחור ולתקופה של 3 חודשים נוספים – 100% דמי שכירות כאמור לעיל.
• מתחילת החודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור – 125% דמי שכירות כאמור לעיל.
• מהחודש ה-11 ועד למסירת הדירה – 150% דמי שכירות כאמור לעיל.

נמחיש את הפיצוי המגיע לרוכש בגין איחור במסירת דירה בדוגמא הבאה:

נניח והקבלן מאחר ב-12 חודשים במסירת הדירה ונניח שדמי השכירות עבור דירה דומה עומד על סך של 4,000 ₪. בחודש הראשון לא יתקבל פיצוי, בשלושת החודשים הבאים ישולם פיצוי בסך 4,000 ₪ בכל חודש, ב-6 החודשים הבאים ישולם פיצוי בסך 5,000 ₪. מהחודש ה-11 ובכל יתר החודשים עד למסירת הדירה ישולם פיצוי בסך 6,000 ₪.

כפי שכבר ציינו במאמרים הקודמים הנוגעים לרכישת דירה מקבלן, למרות שהקבלן מחייב אותנו בחוזה הרכישה לשלם שכר טרחת עורך דין, חשוב לדעת כי מדובר בעורך דין מטעם הקבלן התשלום משמש בפועל לרישום הנכס בטאבו ולא לייצוגכם בעסקה.

לכן, כאשר רוכשים דירה מקבלן, חשוב מאוד להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם שייצג את האינטרס שלכם בעסקה ויעמוד על הזכויות המגיעות לכם על פי דין.