רכישת דירה מקבלן – הגנות ובטחונות מכוח חוק המכר

בשנת 2007 התפוצצה פרשת "חפציבה", ששינתה את פניו של שוק הדיור בישראל.

חברת חפציבה הייתה חברת בנייה מהגדולות בישראל אשר במהלך שנת 2007 נקלעה למשבר כספי חמור לאחר שמנהלה בועז יונה ערך רישומים כוזבים, זייף מסמכים יצר מצגי שווא בפני רוכשי הדירות. בסופה של הפרשה שילמו רוכשי הדירות לחברה סך של כך 440 מיליון ₪ בלי שקיבלו בטוחות ובעקבות כך מי שרכש מהחברה דירה איבד הן את כספו והן את הדירה שרכש.

הסיבות לכך שרוכשי הדירות שילמו ממיטב כספם אך איבדו את הדירה שרכשו נבעה בין היתר משום שחברת חפציבה נמנעה מלספק לרוכשי הדירות בטוחה, כמתחייב על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה – 1974 (להלן: "חוק המכר").

במסגרת החוק נקבעו מספר דרכי פעולה שנועדו להיטיב עם רוכשי הדירות ובין היתר נקבע כי קיימת חובת יידוע של הרוכש אודות זכויותיו, הוגברה ההגנה על כספי הרוכשים, הוחמרו הסנקציות על הקבלנים ועל הבנקים ומונה ממונה ממשלתי שיפקח על היישום של הוראות החוק.

בטוחות על פי חוק המכר

במסגרת ההגנות על כספי הרוכשים נקבעו 5 סוגי בטוחות שהקבלנים מחויבים להעמיד לטובת רוכשי הדירות ואלו הן:

• מסירת ערבות בנקאית לקונה.
• רכישת פוליסת ביטוח לכספי הרוכש.
• שעבוד הנכס במשכנתא לטובת הרוכש.
• רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
• רישום הזכויות על שם הרוכש.

הבטוחה הנפוצה והמקובלת כיום היא הערבות הבנקאית ונסביר את מהותה בתמצית.

על מנת לממן את עלויות הבנייה, הקבלן מתקשר עם בנק מלווה שנותן לקבלן הלוואה לצורך ביצוע הפעולות המקדימות והתחלת הבנייה של הבניין.

לאחר שהקבלן מקבל מהבנק אישור להתקדם בפרויקט, הוא מתחיל לשווק דירות ולמכור אותן "על הנייר", כלומר, רוכשי הדירות חותמים על חוזה שבמסגרתו הקבלן מתחייב לסיים את הבנייה של הבניין ולמסור להם את הדירה שרכשו בהתאם למועד שנקבע בחוזה המכר, כשהיא מוכנה למגורים.

בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בחוזה המכר הרוכש מפקיד לחשבון הליווי הבנקאי של הקבלן את כספי התמורה באמצעות שוברי תשלום והבנק מעביר לקבלן את כספי התמורה רק לאחר שהוא מפיק לרוכש ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכשים.

חשוב לדעת כי הערבות הבנקאית מבטיחה את כספי התמורה בלבד אך כספי המע"מ אינם מובטחים על ידי הבנק, אלא על ידי קרן ייעודית ששייכת למדינה.

לבנק תפקיד נוסף וחשוב לא פחות. הוא דואג שהכספים שיוצאים מחשבון הליווי לטובת הבנייה תואמים את השלב הבא בבנייה בהתאם לתוכניות וללוח הזמנים ובמילים אחרות הקבלן לא יכול לעשות כרצונו בכספי הרוכשים והוא תלוי בבנק באופן מלא.

בשלבים המוקדמים של הפרויקט, כאשר הקבלן מבקש מימון לפרויקט, הבנק המממן דואג להפקת דוח אפס שהוא בעצם דוח כלכלי הנערך על ידי שמאי מקרקעין במסגרתו מוערכות עלויות הפרויקט וההכנסות הצפויות ממנו. כלומר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עוד טרם ביצועו בפועל.

דוח 0 מכיל גם ניתוח מפורט של הפרויקט לרבות היבטים הנדסיים, קנייניים, תכנוניים וכלכליים. הדוח בוחן את הפרויקט בנקודת "אפס" (ומכאן שמו).

בדו"ח נקבעים שלבי הבנייה והעלויות של כל שלב ובהתאם לדו"ח נקבעים הסכומים שהקבלן רשאי למשוך מחשבון הליווי בכל שלב וכך הבנק מבטיח שכספי הרוכשים נשמרים והבנק נמצא בחשיפה מינימלית לבטוחות שהוא נתן לרוכשים.

להשלמת התמונה נאמר כי השליטה של הבנק בפרויקט היא כמעט מוחלטת. כך למשל, אם הקבלן נקלע לקשיים ופושט את הרגל ולחילופין אם מסיבה לא צפויה הפרויקט נתקע, הבנק נוטל את המושכות ורשאי להמשיך את הבנייה מהשלב שבו היא הופסקה והכל על מנת להבטיח שרוכשי הדירות יקבלו את הדירה שרכשו.

חשוב לדעת כי הערבות הבנקאית מבטיחה את השלמת הדירה כך שהיא תהיה ראויה למגורים בלבד ולכן ייתכן מצב שבו רוכש הדירה לא יקבל את מלוא ההתחייבויות שהקבלן התחייב כלפיו (כגון ריצוף של החנייה), אלא רק את ההתחייבויות הבסיסיות וההכרחיות שיאפשרו לו להתגורר בנכס.

שימו לב, במסגרת רכישת דירה מקבלן תידרשו לשלם שכר טרחת עורך דין אך חשוב לדעת כי מדובר בעורך דין מטעם הקבלן שמייצג אותו כבר מהשלבים המוקדמים של הפרויקט.

התשלום שלכם משמש בפועל לרישום הנכס בטאבו לאחר שבניית הפרויקט תסתיים והנוסח של חוזה הרכישה נוסח על ידי עורך הדין של הקבלן והוא מנוסח באופן מלא לטובת הקבלן.

לכן, כאשר רוכשים דירה מקבלן, חשוב מאוד להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם שייצג את האינטרס שלכם בעסקה ויבצע את התיקונים החשובים בחוזה הרכישה של הקבלן על מנת לאזן את התמונה כך שלא כל הסעיפים יהיו מוטים לטובת הקבלן.