רכישת נכס מקרקעין – דברים שחשוב לדעת

הון עצמי ומימון לרכישת דירה

רכישה של נכס בישראל כרוכה בגיוס "הון עצמי" שלרוב יגיע מחסכונות, ירושה, עזרה מההורים, קרן השתלמות וכו'.
אם ההון העצמי אינו מספיק (כפי שקורה לרוב), לרוב אנו נפנה לבנק למשכנתאות כדי לקבל הלוואת "משכנתא" שהיא הלוואה בתנאים טובים (פריסת תשלומים ארוכה ונוחה).
המימון שהבנק יסכים לתת לנו תלוי בסוג הדירה שאנו רוצים לרכוש.
ברכישה של דירה ראשונה שיעור המימון יעמוד על 75% משווי הדירה, בהחלפת דירה קיימת המימון יעמוד על 70% משווי הדירה וברכישת דירה נוספת להשקעה המימון יעמוד על 50% משווי הדירה.
לפני שמתקשרים בהסכם מחייב, נוציא מהבנק "אישור עקרוני" שהוא למעשה הבעת הסכמה עקרונית של הבנק לתת לכם משכנתא ובו יפורטו בין היתר סכום המשכנתא, תקופת המשכנתא, שיעור הריבית וסכום ההחזר החודשי.
חשוב לזכור שסכום המשכנתא אינו מכסה את ההוצאות הנלוות לרכישה ולכן יש להיערך לכך מראש.

לחצו כאן לקריאה נוספת על משכנתא, הון עצמי ומימון לרכישת דירה

איתור נכס ובדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה

אחרי שגייסנו את ההון העצמי וקיבלנו אישור עקרוני מהבנק (חשוב לזכור כי האישור תקף ל-24 ימים), כעת אפשר להתמקד באיתור הנכס שאותו אנו רוצים לרכוש.
מצאנו נכס שעונה על הצרכים שלנו, כעת נבקש לוודא שמה שאנחנו רואים זה מה שאנחנו מקבלים.
הבדיקה הבסיסית והראשונית היא הפקה של נסח טאבו ושם ננסה להבין:

• האם הדירה רשומה בטאבו?
• מהי הזכות שיש למוכר בנכס? (חכירה, בעלות וכו')?
• האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס?
• ומה חלקו בנכס של המוכר בנכס?
• האם רשומים שעבודים, משכנתאות הערות אזהרה ועוד.

אם הנכס לא רשום בטאבו, נחפש את הרישום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
מלבד הפקת נסח טאבו, קיימות בדיקות משפטיות נוספות שיש לבצע לפני שמתקשרים בהסכם מחייב והתייעצות עם עורך דין מקרקעין בשלבי המו"מ הינה קריטית על מנת למזער ככל הניתן את החשיפה לסיכונים השונים הכרוכים בעסקת מקרקעין.

לחצו כאן לקריאה נוספת על איתור נכס ובדיקות מקדמיות

היבטי מס בעסקאות מקרקעין

בעסקת מקרקעין המוכר משלם מס שבח והיטל השבחה והרוכש משלם מס רכישה.
אם מדובר בדירה ראשונה, מס הרכישה יחושב כאחוז מסוים ממחיר הדירה הנרכשת בהתאם למדרגות שנקבעו בחוק כאשר הסכומים משתנים מדי שנה בהתאם לשיעור עליית המדד.
אם בבעלות הרוכש דירה נוספת, מס הרכישה עד לסכום שנקבע בחוק יהיה גבוה יותר ויעמוד על 8% משווי הדירה הנרכשת.
קיימים מקרים שבהם הרוכש יהיה זכאי פטור או הקלה מתשלום מס הרכישה.
תכנון מס בעסקת מקרקעין צריך להתבצע הרבה לפני שחותמים על חוזה מחייב.
עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין יסייע לכם בתכנון מס יעיל על מנת לצמצם חבויות במס ולצפות השלכות מס אפשריות על מכירה ורכישה של נכסים ובנוסף יברר האם אתם זכאים לפטורים השונים הקבועים בחוק.

לקריאה על החשיבות של היבטי המס בעסקאות מקרקעין

לקבלת ייעוץ משפטי פנו ל- אלירן חזן, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 054-3070706 בעמוד יצירת הקשר