תפקידו של עורך דין מקרקעין בעסקאות נדל"ן

במכירת זכות במקרקעין  

כאשר עורך הדין מייצג את מוכר, תפקידו בין היתר להכין את הסכם המכר ואת המסמכים הנלווים שעתידים להיחתם במהלך החתימה על החוזה.

לאחר החתימה תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את העסקה ולוודא שהקונה מקיים את התחייבויותיו תוך שמירה על זכויותיו של המוכר בנכס עד לקבלת מלוא התמורה מהקונה.

ברכישת זכות במקרקעין

כאשר עורך הדין מייצג את הקונה בעסקה לרכישת מקרקעין, תפקידו בשלב הראשון לערוך את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות – המשפטיות והתכנוניות – בקשר לנכס שמוצע למכירה.

בשלב השני עורך הדין יבחן את טיוטת הסכם המכר ואת מסמכי העסקה ויוודא שהאינטרסים של הקונה מוגנים. עורך הדין ינהל מו"מ מול עורך הדין של המוכר ויערוך את התיקונים הנדרשים בהסכם המכר.

מה קורה לאחר שהצדדים חותמים על הסכם בעסקת מקרקעין?

עסקת מקרקעין מורכבת מפעולות רבות ועורך הדין צריך לדעת לסנכרן בין הפעולות השונות – השלבים העיקריים בעסקה הם אלו:

• במעמד חתימת העסקה משלם הרוכש תשלום ראשון שמוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה.
• עורך הדין של הקונה רושם הערת אזהרה לטובת הקונה על מנת להבטיח את קיום העסקה.
• עורכי הדין מדווחים על העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים כפי שמחייב החוק.
• הקונה משלם את התמורה בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בהסכם.
• הקונה משלם את התשלום האחרון כנגד קבלת המפתחות של הדירה מהמוכר יחד עם כל המסמכים שמאפשרים את העברת הזכויות במרשם הרלוונטי (טאבו, מנהל, חברה משכנת וכיוצ"ב) ואת העברת הזכויות בנכס על שם הקונה.

חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין

עסקאות מקרקעין הן לרוב מורכבות יותר מעסקאות רגילות כגון עסקה לרכישת רכב או עסקה לקבלת שירותים.

עורך דין מקרקעין יהיה בדרך כלל בעל ידע מקצועי שיאפשר לו לייעץ ללקוח כיצד לחסוך בעלויות ובמיסים (כאשר קיימת זכאות) ולערוך הסכם שייקח בחשבון את מרבית האפשרויות וההתפתחויות על מנת לאפשר את ביצוע העסקה ולמנוע את כישלונה בשל נסיבות לא צפויות.

עורך מקרקעין צריך לוודא שההסכם הסופי שהלקוח חותם עליו ייקח בחשבון אפשרויות לא צפויות רבות ככל האפשר וייתן הגנה אופטימלית ללקוח, בין אם מדובר במוכר ובין אם מדובר בקונה.    

בנוסף לאפשרויות הלא צפויות שעורך הדין צריך לקחת בחשבון במסגרת הסכם המכר כאמור לעיל, קיימת חשיבות רבה לכך שעורך הדין שמייצג בעסקת מקרקעין יכיר גם את המאפיינים הייחודיים – משפטיים, תכנוניים, גאוגרפיים וכיוצ"ב של הסביבה שבה נמצא הנכס הנמכר.

משרדנו ייצג לאחרונה לאחרונה לקוח שרצה למכור דירה בקומה רביעית (אחרונה) בבניין ישן בבית משותף כאשר על הגג של הבניין מוצבים דודי שמש ומערכות מים סולאריות.

הלקוח עמד בתנאי הפטור של מכירת דירה יחידה ולכן לכאורה מדובר בעסקה שאין בה מורכבות מיוחדת. כלומר, במצב רגיל, מדובר במכירה בפטור ממס שבח ללא היטל השבחה (שלרוב מוחל על בתים צמודי קרקע) ומבחינת המוכר המשמעות היא שהוא יוכל לעשות שימוש במרבית כספי התמורה לצורך רכישת הדירה החלופית שאותה תכנן לרכוש.

וכאן בדיוק בא לידי ביטוי הניסיון הרב של המשרד באזור שבו נמצא הנכס (העיר חדרה).

ונסביר: בשנת 2019 פורסמה תוכנית בניין עיר שמספרה 302-0583542 שנקראת לעיתים "תב"ע תיקונים" או תב"ע גגות" שמאפשרת בניה נוספת במקרים מסוימים כגון:

• חניה מקורה של עד 30 מ"ר;
• שטח עיקרי למרתפים של עד 50 מ"ר;
• חדר יציאה לגג – בניה למגורים בשטח של עד 15 מ"ר שטח שירות או חדר יציאה לגג בשטח עיקרי של 40 מ"ר; ועוד

מה הקשר בין תב"ע שמאפשרת בנייה על הגג לדירה בבניין שנמצאת בקומה הרביעית?

התב"ע הנ"ל קובעת בין היתר, שכאשר לנכס שנמכר בעיר חדרה יש גג, בין אם מדובר בגג של בית צמוד קרקע ובין אם מדובר בגג של דירה ללא מעלית בקומה האחרונה בבניין בבית משותף, הוועדה המקומית עשויה להטיל על המוכר של הדירה חיוב בהיטל השבחה, גם אם לא בוצעה בניה בפועל ואפילו אם אין היתכנות לבניה על הגג (בגלל דודי שמש למשל).

במסגרת הייעוץ שניתן ללקוח בשלבים המוקדמים של המו"מ, הלקוח הונחה מראש לקחת בחשבון את האפשרות שיידרש לשלם היטל השבחה במכירת הנכס.

ונבהיר, בדירה שנמצאת בקומה הרביעית בבית משותף אין היתכנות ממשית לבנות חדר על הגג שיוצמד לדירה. כך למשל, בניה על גג של בית משותף מחייבת הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף שנדרשים לתת הסכמה פעילה וממשית לבנייה, כפי שקבע לאחרונה בית המשפט העליון בעניין דומה שהגיע לפתחו ולכן, למרות שלא קיימת כמעט היתכנות לבנות בפועל על הגג, הדבר אינו מקנה חסינות מתשלום היטל השבחה במקרה כזה וקיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה בגין האפשרות הרעיונית לבנות חדר על הגג שנמצא מעל הדירה.

בעקבות הייעוץ המקדמי שקיבל ממשרדנו, הלקוח ידע שעליו לקחת בחשבון במסגרת המו"מ מול הקונה את התשלום שהוא צפוי לשלם למחלקת היטל השבחה בעיריית חדרה ובהתאמה ידע להיערך מראש כדי שהתמורה שיקבל במכירה תספיק לו לרכישת הנכס החלופי שרכש לעצמו ולא תשאיר אותו בחיסרון כיס לטובת הרכישה.

זוהי רק דוגמא אחת לחשיבות שבקבלת ייצוג של עורך מקרקעין שמכיר את האזור שבו נערכת העסקה,

לאלירן חזן – משרד עורכי דין בחדרה, ניסיון של 10 שנים בעסקאות מקרקעין בחדרה והסביבה.

משרדנו צבר ניסיון רב בייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין.